Contrato de Compra e Venda de Imóvel: Evite Erros e Fraudes

Contrato de compra e venda de imóvel: tudo o que você precisa saber antes de assinar

Assinar um contrato de compra e venda de imóvel é um dos momentos mais importantes — e mais delicados — na vida de qualquer pessoa. Escritura, registro, ITBI, documentação, financiamento: cada etapa tem peso jurídico e errar em qualquer uma delas pode custar caro. Neste guia completo, você entende como funciona o processo do começo ao fim.

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O que é o contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato de compra e venda de imóvel é o instrumento jurídico que formaliza o acordo entre vendedor e comprador, estabelecendo as condições da transação — preço, forma de pagamento, prazo e responsabilidades de cada parte.

O ponto mais importante que muita gente desconhece: no Brasil, a simples assinatura de um contrato de compra e venda de imóvel não transfere a propriedade. Para que a transferência seja legalmente efetivada, são necessárias a lavratura da escritura pública em cartório de notas e o posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Quais são as etapas do contrato de compra e venda de imóvel?

O processo envolve as seguintes etapas, em ordem:

1. Proposta e negociação
Vendedor e comprador alinham o preço, a forma de pagamento e as condições gerais do negócio.

2. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel
Documento que formaliza o compromisso entre as partes antes da escritura definitiva. Muito utilizado quando há financiamento, parcelamento ou pendências documentais a resolver.

3. Due diligence — verificação documental
Análise das certidões do imóvel e do vendedor para garantir que não há dívidas, litígios, penhoras ou irregularidades que possam comprometer a transação.

4. Pagamento do ITBI
Imposto municipal obrigatório antes da lavratura da escritura. Em Curitiba, a alíquota é de 2% sobre o valor venal do imóvel.

5. Lavratura da escritura pública
Realizada no cartório de notas escolhido pelas partes. O tabelião analisa os documentos, redige o instrumento e lê às partes antes da assinatura.

6. Registro da escritura
A escritura lavrada é levada ao Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está localizado. Somente após o registro a propriedade é oficialmente transferida.

⚠️ Atenção
Muitos compradores acreditam que estão protegidos após assinar o contrato de compra e venda de imóvel ou pagar o sinal. Na prática, sem a escritura registrada, o imóvel ainda pertence legalmente ao vendedor — e pode ser penhorado por dívidas dele ou vendido a terceiros.

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Contrato de compra e venda de imóvel x escritura pública: qual a diferença?

Essa é a maior dúvida de quem está negociando um imóvel. Veja a distinção:

Contrato particular de compra e venda de imóvel
Pode ser redigido pelas partes ou por um advogado. Gera obrigações entre vendedor e comprador, mas não transfere a propriedade. É comum na fase de negociação, enquanto as condições são cumpridas e a documentação é organizada.

Escritura pública de compra e venda de imóvel
Lavrada pelo tabelião de notas, tem fé pública e é o documento exigido por lei para transferir a propriedade de imóveis com valor acima de 30 salários mínimos. Após lavrada, deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

O que deve constar no contrato de compra e venda de imóvel?

Para ter validade e servir de base para a escritura pública, o contrato precisa conter:

Qualificação completa das partes — nome, CPF/CNPJ, RG, estado civil, regime de bens, endereço
Descrição completa do imóvel — endereço, matrícula, área total e privativa, confrontantes
Situação dominial — declaração de que o imóvel está livre de ônus, dívidas, hipotecas ou litígios
Preço total e forma de pagamento — valor, sinal, parcelas, datas e meios de pagamento
Valor e condições das arras — sinal pago como garantia e regras de devolução
Prazo para lavratura da escritura — data limite para formalizar a transferência em cartório
Responsabilidade pelo ITBI e custas cartorárias
Cláusula de imissão na posse — quando o comprador pode ocupar o imóvel
Multa por descumprimento
Data, local e assinaturas — com ao menos duas testemunhas

Modelo de contrato de compra e venda de imóvel

Use este modelo como base para a fase de negociação. Lembre-se: ele não substitui a escritura pública, obrigatória para efetivar a transferência de propriedade.

CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Pelo presente instrumento particular, as partes abaixo qualificadas celebram o presente contrato de compra e venda de imóvel, nos termos seguintes:

CLÁUSULA 1ª — DAS PARTES

VENDEDOR(A): [Nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [regime de bens], portador(a) do CPF nº [000.000.000-00], RG nº [0000000], residente e domiciliado(a) em [endereço completo, cidade, estado, CEP].

COMPRADOR(A): [Nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [regime de bens], portador(a) do CPF nº [000.000.000-00], RG nº [0000000], residente e domiciliado(a) em [endereço completo, cidade, estado, CEP].

CLÁUSULA 2ª — DO IMÓVEL

O VENDEDOR declara ser legítimo proprietário do imóvel descrito a seguir, devidamente matriculado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de [cidade], conforme matrícula nº [número], livre de quaisquer ônus, hipotecas, penhoras ou restrições judiciais ou extrajudiciais:

Endereço: [endereço completo]
Área total: [] m² / Área privativa: [] m²
Número do IPTU: [número]

CLÁUSULA 3ª — DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO

O COMPRADOR pagará ao VENDEDOR o valor total de R$ [valor numérico] ([valor por extenso]), da seguinte forma:

Sinal / Arras: R$ [valor], pago neste ato mediante [dinheiro / PIX / transferência].
Saldo restante: R$ [valor], a ser pago [à vista até / em X parcelas de R$… com vencimento em…].

CLÁUSULA 4ª — DAS ARRAS

O sinal pago serve como arras confirmatórias. Em caso de desistência injustificada do COMPRADOR, o valor será retido pelo VENDEDOR. Em caso de desistência injustificada do VENDEDOR, este devolverá o valor em dobro ao COMPRADOR (art. 418 do Código Civil).

CLÁUSULA 5ª — DOS TRIBUTOS E CUSTAS

O ITBI e as custas de lavratura da escritura e de registro serão de responsabilidade do [COMPRADOR / VENDEDOR / ambos na proporção de ___%]. Os débitos de IPTU anteriores a esta data são de responsabilidade exclusiva do VENDEDOR.

CLÁUSULA 6ª — DA ESCRITURA PÚBLICA

As partes comprometem-se a lavrar a escritura pública definitiva de compra e venda de imóvel no prazo máximo de [__] dias após a quitação integral do preço, no cartório de notas de sua escolha, apresentando toda a documentação necessária.

CLÁUSULA 7ª — DA POSSE

A posse do imóvel será transferida ao COMPRADOR somente após [a quitação integral / a lavratura da escritura], momento em que serão entregues as chaves e todos os documentos pertinentes.

CLÁUSULA 8ª — DA RESCISÃO E MULTA

O descumprimento de qualquer cláusula ensejará multa de [__]% sobre o valor total do contrato de compra e venda de imóvel, sem prejuízo das perdas e danos e da retenção ou devolução das arras conforme Cláusula 4ª.

CLÁUSULA 9ª — DO FORO

Fica eleito o foro da Comarca de [cidade/estado] para dirimir quaisquer dúvidas oriundas do presente contrato.

E por estarem assim justos e contratados, as partes assinam o presente instrumento em duas vias de igual teor.

[Cidade], [dia] de [mês] de [ano].

VENDEDOR(A): ____________________________________________

COMPRADOR(A): ____________________________________________

Testemunha 1: ______________________________ CPF: _________________
Testemunha 2: ______________________________ CPF: _________________

✅ Dica do cartório
Após assinar o contrato de compra e venda de imóvel, leve-o ao 4º Tabelionato de Notas de Curitiba para o reconhecimento de firma e orientação sobre os próximos passos até a escritura definitiva.

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Documentos necessários para o contrato de compra e venda de imóvel

Do vendedor:

RG e CPF (ou CNH)
Certidão de casamento atualizada (se casado)
Matrícula atualizada do imóvel — emitida há no máximo 30 dias
Certidão negativa de IPTU
Certidões negativas de débitos federais, estaduais e municipais
Certidão negativa de ações cíveis, trabalhistas e de família

Do comprador:

RG e CPF (ou CNH)
Certidão de casamento atualizada (se casado)
Comprovante de pagamento do ITBI

Do imóvel:

Matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis
Certidão negativa de IPTU
Habite-se (para imóveis urbanos construídos)

Quanto custa o contrato de compra e venda de imóvel?

Além do preço do imóvel, o comprador deve considerar os seguintes custos:

ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis
Tributo municipal cobrado na transferência. Em Curitiba, a alíquota é de 2% sobre o valor venal do imóvel, pago à Prefeitura antes da escritura.

Emolumentos do cartório de notas
Custo pela lavratura da escritura pública, calculado com base no valor do imóvel conforme a tabela de emolumentos do Estado do Paraná.

Emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis
Custo pelo registro da escritura, também tabelado pelo Estado.

O 4º Tabelionato de Notas de Curitiba pode calcular o valor exato dos emolumentos para o seu caso. Consulte antes de fechar o negócio para não ter surpresas.

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Contrato de compra e venda de imóvel financiado: como funciona?

Quando o comprador financia o imóvel por uma instituição financeira, o processo tem algumas particularidades:

A escritura é lavrada com cláusula de alienação fiduciária — o banco fica como credor fiduciário até a quitação
O ITBI é calculado sobre o valor total do imóvel, mesmo que parte seja financiada
O banco geralmente exige certidões adicionais antes de liberar o crédito
Após a quitação do financiamento, é necessário lavrar um termo de quitação e registrá-lo para liberar a propriedade plena ao comprador

Perguntas frequentes sobre contrato de compra e venda de imóvel

O contrato de compra e venda de imóvel transfere a propriedade?
Não. O contrato de promessa de compra e venda de imóvel gera obrigações entre as partes, mas não transfere a propriedade. Para que a transferência seja legalmente efetivada, é necessária a lavratura de escritura pública em cartório de notas e o posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Quem paga o ITBI no contrato de compra e venda de imóvel?
Por padrão, o ITBI é pago pelo comprador, pois é ele quem tem interesse na transferência. No entanto, as partes podem negociar de forma diferente no contrato, desde que fique claro quem assumirá essa responsabilidade.

O que acontece se o vendedor tiver dívidas?
Se o vendedor tiver dívidas trabalhistas, fiscais ou judiciais, o imóvel pode estar sujeito a penhora mesmo após a assinatura do contrato de compra e venda de imóvel, caso a escritura ainda não tenha sido registrada. Por isso, a análise das certidões do vendedor antes de qualquer assinatura é indispensável.

Posso desistir da compra depois de pagar o sinal?
Depende do que foi acordado no contrato. Se as arras forem confirmatórias, o comprador que desistir perde o valor do sinal. Se for o vendedor a desistir, ele devolve o valor em dobro. Se houver cláusula de arrependimento, qualquer parte pode desistir perdendo apenas o sinal ou devolvendo-o simples.

Preciso de advogado para fazer a escritura?
Não é obrigatório. O tabelião de notas é o profissional habilitado por lei para lavrar a escritura pública de compra e venda de imóvel. O 4º Tabelionato de Notas de Curitiba orienta as partes em todo o processo, desde a documentação necessária até a assinatura.

Quanto tempo leva o processo até a escritura?
Com documentação completa e pagamento à vista, a escritura pode ser lavrada em poucos dias. Com financiamento, o processo pode levar de 30 a 90 dias, dependendo da instituição financeira.

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Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica especializada. Para dúvidas sobre seu caso específico, consulte o 4º Tabelionato de Notas de Curitiba.