Contrato de Compra e Venda de Terreno: Modelo e Como Fazer

Contrato de compra e venda de terreno: como fazer, o que exige e modelo completo

Comprar ou vender um terreno envolve muito mais etapas do que a maioria das pessoas imagina. Sem o documento certo, você pode perder o imóvel, cair em fraude ou ter a transação anulada na justiça. Entenda como funciona o contrato de compra e venda de terreno e o que é exigido por lei para garantir segurança jurídica.

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O que é o contrato de compra e venda de terreno?

O contrato de compra e venda de terreno é o instrumento jurídico que formaliza a negociação entre vendedor e comprador, estabelecendo todas as condições da transação — preço, prazo, forma de pagamento e responsabilidades de cada parte.

No entanto, ao contrário de bens móveis como veículos, a compra e venda de terrenos tem uma exigência legal fundamental: para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos, a lei brasileira exige a lavratura de escritura pública em cartório de notas. Somente após o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis a propriedade é oficialmente transferida.

Contrato particular x escritura pública: qual a diferença?

Essa é a maior dúvida de quem está negociando um terreno. Entenda a distinção:

Contrato particular de compra e venda
Pode ser redigido pelas partes ou por um advogado. Gera obrigações entre vendedor e comprador, mas não transfere a propriedade. É comum na fase de negociação, como promessa ou compromisso de compra e venda, enquanto as condições são cumpridas.

Escritura pública de compra e venda
Lavrada pelo tabelião de notas, tem fé pública e é o documento exigido por lei para transferir a propriedade de imóveis acima de 30 salários mínimos. Após lavrada, deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o terreno está localizado.

⚠️ Atenção
Assinar apenas um contrato particular não garante que o terreno é seu. A propriedade só muda de mãos após a escritura pública e o respectivo registro. Muitas fraudes imobiliárias acontecem justamente porque o comprador acredita estar protegido com um simples contrato.

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Tipos de terreno e suas particularidades

Nem todo terreno segue o mesmo processo. Entenda as diferenças:

Terreno urbano
Localizado em zona urbana, sujeito ao IPTU. A transação exige escritura pública e registro no Cartório de Registro de Imóveis. O ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — deve ser pago à prefeitura antes da lavratura da escritura.

Terreno rural
Sujeito ao ITR — Imposto Territorial Rural, administrado pela Receita Federal. Exige Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) emitido pelo INCRA e, dependendo do tamanho, georreferenciamento certificado. O ITBI é substituído pelo ITCMD em casos de herança ou doação.

Lote em loteamento
Pode estar sujeito a contrato de promessa de compra e venda com a loteadora, com transferência da escritura apenas após a quitação. Verifique se o loteamento está regularmente registrado no Cartório de Registro de Imóveis antes de qualquer pagamento.

O que deve constar no contrato de compra e venda de terreno?

Para ter validade e servir de base para a escritura pública, o contrato precisa conter:

Qualificação completa das partes — nome, CPF/CNPJ, RG, estado civil, regime de bens, endereço
Descrição completa do terreno — matrícula, número do registro, localização, área total, confrontantes e coordenadas (se disponível)
Situação dominial — declaração de que o imóvel está livre de ônus, dívidas, hipotecas ou litígios
Preço total e forma de pagamento — valor, parcelas, datas e meios de pagamento
Responsabilidade pelo ITBI e custas — define qual parte arca com os tributos e taxas de cartório
Prazo para lavratura da escritura — data limite para formalizar a transferência em cartório
Cláusula de arras ou sinal — valor pago como garantia do negócio e condições de devolução
Multa por descumprimento — penalidade para a parte que descumprir o contrato
Data, local e assinaturas — com ao menos duas testemunhas

Modelo de contrato de compra e venda de terreno

Use este modelo como base para a fase de negociação. Lembre-se: ele não substitui a escritura pública, obrigatória para efetivar a transferência de propriedade.

CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO

Pelo presente instrumento particular, as partes abaixo qualificadas celebram o presente contrato de promessa de compra e venda de terreno, nos termos seguintes:

CLÁUSULA 1ª — DAS PARTES

VENDEDOR(A): [Nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [regime de bens], portador(a) do CPF nº [000.000.000-00], RG nº [0000000], residente e domiciliado(a) em [endereço completo, cidade, estado, CEP].

COMPRADOR(A): [Nome completo], [nacionalidade], [estado civil], [regime de bens], portador(a) do CPF nº [000.000.000-00], RG nº [0000000], residente e domiciliado(a) em [endereço completo, cidade, estado, CEP].

CLÁUSULA 2ª — DO IMÓVEL

O VENDEDOR declara ser legítimo proprietário do terreno descrito a seguir, devidamente matriculado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de [cidade], conforme matrícula nº [número], livre de quaisquer ônus, hipotecas, penhoras, dívidas ou restrições judiciais ou extrajudiciais:

Localização: [endereço ou descrição da localização]
Área total: [___] m²
Confrontações: ao Norte com [___], ao Sul com [____], ao Leste com [_____], ao Oeste com [____]
Número do IPTU / CCIR: [número]

CLÁUSULA 3ª — DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO

O COMPRADOR pagará ao VENDEDOR pelo terreno descrito o valor total de R$ [valor numérico] ([valor por extenso]), a ser quitado da seguinte forma:

Sinal / Arras: R$ [valor], pago neste ato mediante [dinheiro / PIX / transferência].
Saldo restante: R$ [valor], a ser pago em [à vista / X parcelas de R$…] com vencimento em [data(s)].

CLÁUSULA 4ª — DAS ARRAS

O sinal pago nesta data serve como arras confirmatórias. Em caso de desistência do COMPRADOR, o valor será retido pelo VENDEDOR. Em caso de desistência injustificada do VENDEDOR, este devolverá o valor em dobro ao COMPRADOR, nos termos do art. 418 do Código Civil.

CLÁUSULA 5ª — DOS TRIBUTOS E CUSTAS

O ITBI e as custas cartorárias referentes à lavratura da escritura e ao registro serão de responsabilidade do [COMPRADOR / VENDEDOR / ambos, na proporção de ___%]. Os débitos de IPTU ou ITR anteriores à data desta assinatura são de responsabilidade exclusiva do VENDEDOR.

CLÁUSULA 6ª — DA ESCRITURA PÚBLICA

As partes se comprometem a lavrar a escritura pública de compra e venda no 4º Tabelionato de Notas de Curitiba, no prazo máximo de [__] dias após a quitação integral do preço, mediante apresentação de toda a documentação necessária.

CLÁUSULA 7ª — DA POSSE

A posse do terreno será transferida ao COMPRADOR somente após [a quitação integral do preço / a lavratura da escritura pública], momento em que serão entregues todos os documentos pertinentes ao imóvel.

CLÁUSULA 8ª — DA RESCISÃO E MULTA

O descumprimento de qualquer cláusula por qualquer das partes ensejará multa contratual de [__]% sobre o valor total do contrato, sem prejuízo das perdas e danos cabíveis e da retenção ou devolução das arras conforme a Cláusula 4ª.

CLÁUSULA 9ª — DO FORO

Fica eleito o foro da Comarca de [cidade/estado] para dirimir quaisquer dúvidas oriundas do presente contrato.

E por estarem assim justos e contratados, as partes assinam o presente instrumento em duas vias de igual teor.

[Cidade], [dia] de [mês] de [ano].

VENDEDOR(A): ____________________________________________

COMPRADOR(A): ____________________________________________

Testemunha 1: ______________________________ CPF: _________________
Testemunha 2: ______________________________ CPF: _________________

✅ Dica do cartório
Após assinar o contrato, agende a lavratura da escritura pública no 4º Tabelionato de Notas de Curitiba. Nossa equipe orienta sobre toda a documentação necessária e garante que a transferência do terreno seja feita com total segurança jurídica.

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Documentos necessários para escritura de compra e venda de terreno

Para lavrar a escritura, vendedor e comprador devem apresentar ao cartório:

Do vendedor:

RG e CPF (ou CNH)
Certidão de casamento atualizada (se aplicável)
Matrícula atualizada do imóvel — emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, com prazo máximo de 30 dias
Certidão negativa de IPTU ou ITR
CCIR atualizado (para terrenos rurais)
Certidões negativas de débitos federais, estaduais e municipais

Do comprador:

RG e CPF (ou CNH)
Certidão de casamento atualizada (se aplicável)
Comprovante de pagamento do ITBI

Quanto custa lavrar uma escritura de terreno?

Os custos variam conforme o valor do terreno e são regulamentados pela tabela de emolumentos do Estado do Paraná. De forma geral, envolvem:

Emolumentos do cartório de notas — pela lavratura da escritura
ITBI — imposto municipal, com alíquota de 2% sobre o valor venal do imóvel em Curitiba
Emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis — pelo registro da escritura

O 4º Tabelionato de Notas de Curitiba pode calcular o custo exato para o seu caso. Entre em contato antes de fechar o negócio para não ter surpresas.

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Perguntas frequentes sobre contrato de compra e venda de terreno

O contrato particular de compra e venda de terreno tem validade?
Sim, o contrato particular é válido e gera obrigações entre as partes. No entanto, ele não transfere a propriedade do terreno. Para que a transferência seja legalmente efetivada, é necessária a lavratura de escritura pública em cartório e o posterior registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Posso financiar um terreno e fazer o contrato diretamente com o banco?
Sim. Quando o terreno é financiado por uma instituição financeira, o contrato é celebrado com o banco, que fica como credor fiduciário até a quitação. A escritura é lavrada com cláusula de alienação fiduciária e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

O que é o ITBI e quem paga?
O ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — é um tributo municipal cobrado na transferência de propriedade de imóveis. Em Curitiba, a alíquota é de 2% sobre o valor venal do imóvel. Por padrão, é pago pelo comprador, mas as partes podem negociar de forma diferente no contrato.

Terreno rural exige documentação diferente?
Sim. Para terrenos rurais são exigidos o CCIR — Certificado de Cadastro de Imóvel Rural — emitido pelo INCRA e a certidão negativa de ITR. Para propriedades acima de determinada área, o georreferenciamento certificado também pode ser obrigatório.

Posso comprar um terreno de loteamento com contrato particular?
Em loteamentos, é comum assinar um contrato de compromisso de compra e venda com a loteadora, com a escritura sendo entregue apenas após a quitação. Antes de assinar, verifique se o loteamento está regularmente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, pois loteamentos irregulares podem impossibilitar a transferência futura.

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Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica especializada. Para dúvidas sobre seu caso específico, consulte o 4º Tabelionato de Notas de Curitiba.