Escritura de Doação de Imóvel: Como fazer, Documentos e Custo

Escritura de doação de imóvel: o que é, como fazer e quanto custa

Escritura de doação de imóvel: Doar um imóvel para um filho, cônjuge ou familiar parece simples — mas envolve etapas jurídicas obrigatórias que muita gente desconhece. Sem a escritura de doação de imóvel lavrada em cartório e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, a transferência não tem validade legal. Entenda como funciona o processo do início ao fim.

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O que é a escritura de doação de imóvel?

A escritura de doação de imóvel é o instrumento público pelo qual o doador — proprietário do bem — transfere gratuitamente a propriedade de um imóvel ao donatário — quem recebe a doação. O ato é lavrado pelo tabelião de notas e tem fé pública, garantindo segurança jurídica para ambas as partes.

A doação de imóvel é regulada pelos artigos 538 a 564 do Código Civil e, por envolver bem imóvel, exige obrigatoriamente escritura pública — um simples contrato particular não tem validade para transferir a propriedade.

Quando a escritura de doação de imóvel é utilizada?

A escritura de doação de imóvel é muito utilizada em diversas situações:

Doação de pais para filhos — antecipação de herança, planejamento sucessório
Doação entre cônjuges ou companheiros — transferência de parte do imóvel ao parceiro
Doação com reserva de usufruto — o doador transfere a propriedade mas mantém o direito de usar e morar no imóvel até o fim da vida
Doação a terceiros — familiares, amigos ou entidades beneficentes
Doação onerosa ou modal — com encargo ou condição imposta ao donatário

⚠️ Atenção
A doação de imóvel sem escritura pública e sem registro no Cartório de Registro de Imóveis não transfere a propriedade. O imóvel continua legalmente em nome do doador — e pode ser penhorado por dívidas dele ou disputado em inventário.

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Doação de imóvel com reserva de usufruto: o que é?

Uma das modalidades mais utilizadas — especialmente por pais que querem passar o imóvel aos filhos ainda em vida — é a doação com reserva de usufruto.

Nessa modalidade, o doador transfere a propriedade do imóvel ao donatário, mas mantém para si o direito de usar, habitar e usufruir do bem enquanto viver. Na prática:

O filho passa a ser o nu-proprietário — dono do bem no papel
O pai permanece como usufrutuário — com direito de morar e usar o imóvel
Com o falecimento do pai, o usufruto se extingue automaticamente e o filho assume a propriedade plena — sem necessidade de inventário para esse bem

Essa é uma das estratégias mais eficientes de planejamento sucessório, pois reduz custos de inventário no futuro e garante proteção ao doador enquanto viver.

💡 Dica do cartório
A doação com reserva de usufruto pode incluir cláusulas de inalienabilidade — impedindo que o donatário venda o bem —, impenhorabilidade — protegendo contra dívidas do donatário — e incomunicabilidade — impedindo que o bem entre na partilha em caso de divórcio do filho. Essas cláusulas são inseridas na própria escritura de doação.

Doação de imóvel é antecipação de herança?

Sim, em regra. Quando os doadores são os pais e os donatários são os filhos herdeiros necessários, a doação é considerada adiantamento de legítima — ou seja, antecipação da herança que o filho receberia no futuro.

Isso significa que, no momento do inventário, o valor do bem doado será levado em conta na partilha dos demais bens — a menos que o doador declare expressamente na escritura que a doação é feita fora da parte disponível, dispensando a colação.

Essa é uma decisão importante e deve ser orientada por advogado ou pelo próprio tabelião antes da lavratura.

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Documentos necessários para a escritura de doação de imóvel

Do doador:

RG e CPF (ou CNH)
Certidão de casamento atualizada (se casado — cônjuge também deve assinar)
Comprovante de residência

Do donatário (quem recebe):

RG e CPF (ou CNH)
Certidão de casamento atualizada (se casado)
Comprovante de residência

Do imóvel:

Matrícula atualizada — emitida há no máximo 30 dias pelo Cartório de Registro de Imóveis
Certidão negativa de IPTU
Certidão negativa de débitos do imóvel

Quanto custa a escritura de doação de imóvel em Curitiba?

Os custos envolvem:

ITCMD — Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação
Diferente da compra e venda — que paga o ITBI ao município —, a doação de imóvel é tributada pelo ITCMD, imposto estadual recolhido ao Governo do Paraná. A alíquota no Paraná é de 4% sobre o valor venal do imóvel.

Exemplos práticos:
Imóvel de R$ 300.000 → ITCMD = R$ 12.000
Imóvel de R$ 500.000 → ITCMD = R$ 20.000
Imóvel de R$ 800.000 → ITCMD = R$ 32.000

Emolumentos do Cartório de Notas
Pela lavratura da escritura de doação, calculados conforme a tabela do TJPR com base no valor do imóvel. Em média, entre R$ 1.000 e R$ 5.000 dependendo do valor do bem.

Emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis
Pelo registro da escritura, correspondendo a aproximadamente 60% a 80% dos emolumentos de lavratura.

💡 Importante: O ITCMD deve ser pago ao Estado do Paraná antes da lavratura da escritura. O 4º Tabelionato de Notas de Curitiba orienta sobre como calcular e recolher o imposto corretamente.

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Passo a passo: como fazer a escritura de doação de imóvel

1. Defina os termos da doação
Decida se haverá reserva de usufruto, cláusulas restritivas (inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade) e se a doação é ou não antecipação de herança.

2. Reúna a documentação
Separe todos os documentos do doador, do donatário e do imóvel conforme a lista acima.

3. Calcule e recolha o ITCMD
O imposto estadual deve ser calculado e pago antes da escritura. O cartório orienta sobre o procedimento junto à Receita Estadual do Paraná.

4. Agende a lavratura no cartório
Entre em contato com o 4º Tabelionato de Notas de Curitiba. O cartório redige a minuta da escritura com todos os termos acordados.

5. Revise e assine a escritura
No dia agendado, doador e donatário comparecem ao cartório para leitura e assinatura. Se o doador for casado, o cônjuge também deve assinar.

6. Registre a escritura
Após lavrada, a escritura deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis da comarca do imóvel para registro. Somente após o registro a transferência é oficializada.

Escritura de doação x inventário: qual é mais vantajoso?

Essa é uma das perguntas mais frequentes no planejamento sucessório. Veja a comparação:

Escritura de doação em vida
Custo principal: ITCMD (4% no Paraná) + emolumentos
Quando: em vida, de forma planejada
Vantagem: evita o bem no inventário, transferência imediata, pode incluir usufruto e cláusulas protetivas

Inventário após o falecimento
Custo principal: ITCMD (4% no Paraná) + custas judiciais ou emolumentos cartorários + honorários advocatícios
Quando: após o falecimento do proprietário
Desvantagem: processo mais longo, mais custoso, sujeito a conflitos entre herdeiros

Na maioria dos casos, a doação planejada em vida — especialmente com reserva de usufruto — é mais econômica e muito mais ágil do que aguardar o inventário.

Perguntas frequentes sobre escritura de doação de imóvel

O cônjuge do doador precisa assinar a escritura de doação?
Sim, na maioria dos casos. Se o doador for casado em regime de comunhão parcial ou universal de bens, o cônjuge deve concordar e assinar a escritura. No regime de separação total de bens, a assinatura do cônjuge pode não ser necessária — o tabelião orientará conforme o caso.

É possível desfazer uma doação de imóvel?
Sim, em situações específicas previstas em lei — como ingratidão do donatário, descumprimento de encargo ou insolvência do doador após a doação. A revogação também deve ser feita por escritura pública.

Quem paga o ITCMD na doação de imóvel?
Em regra, o responsável pelo pagamento do ITCMD é o donatário — quem recebe o imóvel. Mas as partes podem definir de forma diferente na escritura.

A doação de imóvel para filho precisa ser igualada entre todos os filhos?
Não necessariamente no momento da doação. Mas se a doação for considerada antecipação de herança, o valor será levado em conta na partilha futura do inventário — a menos que o doador declare expressamente na escritura que dispensa a colação.

Posso doar apenas uma parte do imóvel?
Sim. É possível doar uma fração ideal do imóvel — por exemplo, 50% da propriedade — mantendo o restante em seu nome. Isso é comum em doações entre cônjuges ou quando o doador quer transferir gradualmente o patrimônio.

Posso fazer a escritura de doação em qualquer cartório?
Sim. A escritura de doação pode ser lavrada em qualquer cartório de notas do Brasil. O registro, porém, deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está localizado.

💬 Ainda ficou com dúvida sobre a escritura de doação de imóvel? Fale agora com o 4º Tabelionato de Notas de Curitiba pelo WhatsApp ou agende seu atendimento online. Nossa equipe orienta você em cada etapa com atenção e segurança.
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Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica especializada. Para dúvidas sobre seu caso específico, consulte o 4º Tabelionato de Notas de Curitiba.